셀프등기 - 수인매도 수인매수(공동명의 매수), 영주권자 매도인, e-form 작성

 

<영주권자가 매도인인 경우 준비서류>

 

1.     처분위임장 à 인감도장 날인

①     처분대상의 부동산과 수임인(매도계약대리인)이 구체적으로 특정되도록 기재

②     위임하고자 하는 법률행위의 종류와 위임취지(처분권한 일체를 수여한다는 등) 기재

③     외국 현지 영사관 확인 필요

2.     매도용 인감증명서 (처분위임장에 기재된 매도계약대리인이 신청 및 수령)

①     주소지 관할세무소에 매매계약서를 제출하고 양도소득세 신고 (외국국적인은 양도세가 있든 없든 사전에 양도세를 신고해야 함. 외국으로 도피하면 세금받기 힘들기 때문에 원천적으로 세금 회수) à 세무서장이 “양도소득세 확인서” 발급

②      “양도소득세 확인서” 갖고서 주소지 관할 주민센터에서 “매도용 인감증명서” 발급 신청

③     “매도용 인감증명서”에는 매수인 인적사항 (주소, 주민번호, 성명) 기재 및 ‘비고’란에 매매 물건지 주소 기입

3.     주소증명서류: 주민센터에서 출입국사무소에 fax 민원신청 (소요시간 3시간 정도, 당일처리 가능)

①     국내거주: 거소사실 확인증명서 (발급처: 출입국관리사무소)

②     국외거주: 재외국민 등록부 등본 (발급처: 외교통상부)

·        처분위임장에 기재된 매도계약대리인이 처분위임장, 여권사본, 매매계약서를 가지고 외교통상부에 가면 바로 뗄 수 있음

4.     등기권리증

①     재외국민이 귀국하지 않고 수임인(매도계약대리인)에 의하여 국내 부동산을 처분할 경우, 그 처분위임장 (그 위임장에 인감을 찍고 인감증명도 첨부하여야 함)에는 외국주재 한국대사관이나 영사관의 확인 또는 공증을 받을 필요가 없으나, 등기필증을 멸실하였을 경우에는 그 처분권한 일체를 수여하는 내용의 위임장에 "등기필증을 분실하였다"는 등의 등기필증 멸실의 뜻도 아울러 기재하여, 그 위임장에 공증인의 공증 또는 재외공관의 공증을 받고 등기필증 대신 그 위임장 부본 1통을 제출하면 된다.

5.     주민등록 말소자 초본

6.     인감도장

①     처분위임장에 날인되어 있어야 함

②     매매계약서에 인감도장 날인

③     위임장(등기신청대리인에게 등기를 위임)에 인감도장 날인

 

 
<수인매도 수인매수 등기>

 

[상황 가정]

-       4명의 매도인(A, B, C, D 각 1/4 지분)이 2명의 매수인(M, N 각 1/2 지분)에게 각 1/8씩 지분을 이전

-       매도인 중 한 명은 영주권자 (재외국민)

-       M이 소유권이전 등기 신청을 함

 

[관련 사이트]

-       www.iros.go.kr (대법원 인터넷등기소): e-form 작성, 채권매입할인액 계산

-       www.minwon.go.kr (민원24): 주민등록초등본, 토지대장, 건축물대장 발급

-       http://aao.kab.co.kr (국토해양부 공동주택가격 열람 시스템): 공동주택가격열람

-       http://etax.seoul.go.kr/ (서울시 e-tax): 취득세 납부

 

[등기소 제출 서류]

1.     소유권이전 등기 신청서: e-form으로 작성

①     수인매도 수인매수의 경우 한 장의 등기신청서로 신청할 수 없다. 지분 이전 방법에 따라 매도인 별로 작성하거나 매수인 별로 작성해야 한다. 작성된 등기신청서들에 기재된 매도인 지분의 총 합은 매수인 지분의 총 합과 같도록 해야 한다.

·        매수인 별로 한 장씩 작성하는 방법: 총 2장 ((A, B, C, D à M), (A, B, C, D à N))

·        매도인 별로 한 장씩 작성하는 방법: 총 4장 ((A à M, N), (B à M, N), (C à M, N), (D à M, N ))

②     M, N이 각각 iros에 로그인해서 e-form 작성

③     매수인 별로 한 장씩 작성하는 것이 편함

·        A, B, C, D가 지분을 1/8씩 M, N 에게 이전

④     신청서 각 페이지마다 신청인 도장 간인

·        M의 신청서에는 M 도장 간인

·        N의 신청서에는 N 도장 및 M 도장 간인

⑤     각 신청서마다 원본 및 사본 1부 준비

2.     위임장: e-form으로 작성

①     등기신청서마다 위임장 작성

·        M의 등기신청서 위임장: A, B, C, D가 M에게 위임 à 모두 인감날인 및 간인

·        N의 등기신청서 위임장: A, B, C, D, N이 M에게 위임 à 모두 인감날인 및 간인

②     위임장 각 페이지마다 이름 들어간 사람 도장 모두 간인

3.     매도인 인감증명서: 매도인으로부터 받음

①     반드시 부동산 매도용 인감증명서를 받아야 함

②     매도인 별로 받아야 함 (A, B, C, D 총 4장)

4.     매도인 주민등록초본: 매도인으로부터 받음

①     매도인 별로 받아야 함 (A, B, C, D 총 4장)

②     영주권자의 경우 주민등록 말소자 초본을 받아야 함

③     주민등록초본에는 과거주소이력이 모두 나와야 함

5.     매수인 주민등록등본: 매수인이 준비

①     매수인 별로 준비

·        부부가 매수인이고 등본상 동일 주소이면 1통만 준비 (주민등록등본 상에 매수인이 모두 나옴)

②     매수인의 주소가 매매계약서와 등기신청서가 다를 경우 (매매 계약 후에 이사를 해서 주소가 달라진 경우)에는 과거주소이력이 모두 기재된 주민등록초본으로 준비해야 함

6.     토지대장: 신청인이 준비

①     대지권등록부 포함

7.     건축물대장: 신청인이 준비

①     표제부, 전유부 포함

8.     매매계약서 원본 및 사본: 거래 계약 시 중개사무소에서 작성한 것

9.     부동산거래신고필증 원본 및 사본: 중개사무소에서 준비

10.   취득세 영수증: 신청인이 준비

①     구청 세무과에서 고지서를 받고 e-tax에서 카드 납부 후 영수증 출력

②     거래가에 대해 내는 것이기 때문에 공동명의와 상관없음

11.   수입인지: 구청 은행에서 신청인이 구입

①     주택채권에 대한 수입인지는 거래가액이 아닌 기준시가에 대해 구입

②     각 매수인 별로 기준시가를 1/2로 나눈 금액을 기준으로 계산하여 구입

③     구입한 모든 수입인지는 매매계약서 뒷면에 붙임

12.   수입증지: 등기소에서 신청인이 구입

①     등기신청서에 대한 수입증지는 신청서 각각에 대해 사서 신청서에 붙임 (e-form으로 작성 시 1만원, 일반 서류인 경우 1만4천원)

13.   등기필증: 매도인으로부터 받음

①     각 매도인마다 받음

 

* 매도인이 영주권자인 경우 추가되는 첨부서면

14.   처분위임장

15.   주소증명서류

16.   여권사본

17.   주민등록초본 대신 주민등록말소자초본

 

 

[시간 순 정리]

1.     매매 계약시

①     매매계약서

②     셀프등기 할 것이라고 말하고, 매도인에게 필요서류를 준비해달라고 말함

2.     잔금일 전

①     토지대장, 건축물대장, 주민등록등본 준비

②     중개사무소에 연락해서 부동산거래일련번호를 알려달라고 함: e-form 작성 시 필요

③     공동주택가격열람: 채권매입을 위해 필요

④     취득세 및 채권금액 계산

·        취득세, 지방교육세는 거래가액에 대해 계산

·        채권금액은 매수인 별로 공시지가의 1/2, 취득세 1/2, 지방교육세 1/2을 넣고 계산 à 공동명의로 등기 시의 장점

⑤     E-form 작성 연습

·        매수인마다 e-form으로 등기신청서 작성 연습

·        일부 모르는 사항(채권발행번호, 등기필증일련번호, 등기필증비밀번호)을 제외하고 작성

·        위임장을 출력하기 위해 반드시 해야 함

⑥     위임장 준비

·        잔금날 매도인으로부터 위임장에 인감도장을 받아야 하기 때문에 반드시 e-form을 먼저 작성해 보고 위임장을 출력할 것

·        등기신청서마다 위임장 출력

·        M의 위임장에는 A, B, C, D가 각각 1/8 지분을 M에게 이전하고 M에게 등기신청을 위임한다는 내용이 있어야 함

·        N의 위임장에는 A, B, C, D가 각각 1/8 지분을 N에게 이전하고 M에게 등기신청을 위임한다는 내용이 있어야 함

3.     잔금일: 중개사무소

①     잔금 지불하기 전 등기부등본 확인

②     매도인에게 필요서류 수령

·        등기필증, 매도용 인감증명서, 주민등록초본, (영주권자의 경우 추가 서류: 처분위임장, 주소증명서류, 여권사본)

③     위임장에 인감 날인

④     중개사무소에서 부동산거래신고필증 원본 및 사본 수령

4.     잔금일: 구청

①     구청 세무과에서 취득세 고지서 수령

·        취득세 신고서, 감면신청서 작성

·        부동산거래신고필증, 매매계약서와 함께 제출

·        담당공무원에게 1/2씩 분할납부 하겠다고 말함 (1차는 30일 이내, 2차는 60일 이내)

·        취득세 고지서 수령 – 1차, 2차 두 개의 고지서 수령

②     은행에 가서 채권할인

·        매수인 별로 채권할인하고 영수증 수령: 영수증에 있는 채권번호를 e-form에 기재해야 함

·        매수인 별로 채권매입액에 따른 수입인지 구입

·        구입한 수입인지를 모두 매매계약서 뒷면에 붙임

5.     잔금일: 구청 or 등기소 or 집

①     E-tax로 취득세 1차 납부 후 영수증 출력

②     E-form으로 등기신청서 작성 후 출력 à 뒤의 e-form 작성법 참조

③     서류 편철

·        소유권이전 등기신청서

·        위임장

·        매도용 인감증명서

·        (영주권자: 처분위임장)

·        (영주권자: 주소증명서류)

·        (영주권자: 여권사본)

·        매도자 주민등록초본 (영주권자: 말소초본)

·        매수자 주민등록등본

·        토지대장

·        건축물대장

·        매매계약서

·        부동산거래신고필증

·        등기필증

6.     잔금일: 등기소

①     신청서마다 수입증지 (e-form 1만원) 구입하여 붙임

②     매매목록 작성 (수인매도 수인매수의 경우 매매목록 작성해야 함)

·        각 매수인마다 작성

·        E-form으로 작성 가능 ??

③     등기소 제출

 

 

[e-form 작성법]: M, N에 대해 각각 작성

1.     등기유형: 소유권이전

2.     부동산 고유번호: 등기부등본에 나와 있는 번호

3.     부동산구분: 아파트의 경우 토지+건물

4.     등기원인연월일: 계약일

5.     등기원인: 매매

6.     잔금납부일: 매매계약서 상 잔금일

7.     등기의무자: 매도인

①     A, B, C, D 각 매도인은 1/8을 이전

②     등기상 주소와 현주소가 다를 경우 현주소 입력

8.     등기의 목적: 소유권이전

9.     이전할 지분

①     X번A지분4분의1 중 일부(8분의1), X번B지분4분의1 중 일부(8분의1), X번C지분4분의1 중 일부(8분의1), X번D지분4분의1 중 일부(8분의1),

10.   등기권리자: 매수인

①     주소: 제출하는 주민등록등본 상의 주소

11.   거래가액

①     거래신고일련번호와 거래가액 기재

12.   국민주택채권매입액

①     구분은 “토지+건물”

②     시가표준액: 국토해양부의 공동주택가격열람을 통해 확인한 가격

③     국민주택채권매입액 및 국민주택채권발행번호: 은행에서 채권할인 시 받은 영수증

13.   등록세 입력

①     취득세: 구청에서 받은 고지서 금액

②     교육세: 취득세로부터 자동 계산 (취득세 10%)

③     농어촌특별세: 구청에서 받은 고지서 금액

14.   첨부서면

①     M의 등기신청서

·        위임장                        2통 (처분위임장 1통 + A, B, C, D가 M에게 위임하는 위임장 1통)

·        등기필증                      4통 (4명의 매도인)

·        매매계약서                   1통

·        신청서부본                   1통

·        인감증명서                   4통 (4명의 매도인)

·        주민등록정보                5통 (매도인 4통, 매수인 1통)

·        토지/임야대장               1통

·        집합건축물대장              1통

·        재외국민등록표등본        1통 (매도인 중 1인이 영주권자)

·        취득세영수필확인서        1통

·        부동산거래계약신고필증   1통

②     N의 등기신청서

·        위임장                        1통 (A, B, C, D, N이 M에게 등기신청 위임)

·        등기필증                      전건첨부원용

·        매매계약서                   전건첨부원용

·        신청서부본                   전건첨부원용

·        인감증명서                   전건첨부원용

·        주민등록정보                전건첨부원용

·        토지/임야대장               전건첨부원용

·        집합건축물대장              전건첨부원용

·        재외국민등록표등본        전건첨부원용

·        취득세영수필확인서        전건첨부원용

·        부동산거래계약신고필증   전건첨부원용

15.   등기필정보

①     매도인의 각 등기필증에 대해 등기필정보 일련번호와 비밀번호 입력

②     일련번호와 비밀번호는 스티커를 떼면 나옴 (일련번호는 1개, 비밀번호는 여러 개 있음)

③     M과 N은 서로 다른 비밀번호 입력

④     비밀번호 입력 후 검증

16.   등기완료통지서 수령자 확인

①     M의 등기신청서는 M이 수령자, N의 등기신청서는 N이 수령자

17.   신청인/대리인 입력

①     M의 등기신청서에는 M이 신청인으로 입력

②     N의 등기신청서에는 N이 신청인으로, M이 일반대리인으로 입력